绿色金融展望：看好商业地产

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绿色房地产的政策提案，其中一项让我欢呼雀跃，另一项让我深感担忧。</p> 莉安·托拜厄斯 2011 年 2 月 17 日 图像 美国政府政策是众多领域绿色房地产的关键驱动力，包括为建筑能效创新的研发提供资金[PDF]、标准制定（EPA 制定了能源之星，能源部资助了 LEED 的一些早期开发）以及影响绿色建筑产业健康发展的财税政策。 截至2011年2月，随着美国总统巴拉克·奥巴马(Barack Obama)发布2012年联邦预算，联邦房地产金融和税收政策成为焦点。过去两周，奥巴马政府公布了一些政策建议，其中一项让我欢呼，另​​一项让我深感担忧。 政府于 2 月 3 日宣布提出的“更好的建筑倡议”得到了两个热烈的赞许。“更好的建筑”计划到 2020 年将商业建筑的能源效率提高 20%，预计每年可为业主和租户节省 400 亿美元的成本。 为此，政府将把目前商业节能改进每平方英尺 1.80 美元的扣除额转为税收抵免。抵免将允许建筑业主在进行能源改造时逐美元减少所得税义务，这是比目前实行的扣除更强大的经济激励措施。政府估计，该提案可能会使商业建筑的能源效率改造增加十倍。 Better Buildings 还提议建立建筑施工技术推广合作伙伴关系，以提供能源审计和建筑运营方面的劳动力培训；能源部试点计划保证医院、学校和其他商业地产的能效升级；并向州和地方政府提供竞争性赠款，用于能源改造计划，这一举措被标记为“绿色竞赛”。 不幸的是，住宅地产方面的金融新闻并不那么乐观。

尽管消费者对 PACE 计划抱有浓厚兴趣，但PACE 争议仍悬而未决，短期内解决的希望渺茫。2 月 11 日，住宅金融市场再次遭受打击，政府建议关闭房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 这两家二级住房金融巨头，目前均处于联邦监管之下。 虽然政府的报告包含了加强这些企业的有价值的建议（其中包括提高股本要求、实施更保守的抵押贷款限额以及为借款人设定更高的首付要求），但关键的建议是逐步关闭房利美和房地美{PDF] 以及将美国二级抵押贷款融资体系移交给私人资本市场。 虽然政府对于改革房利美和房地美的必要性是正确的（除其他外，他们应该制定 PACE 计划参与标准），但拟议的关闭是危险的事情。政府的 手机号码列表 提议基于这样的假设：最近颁布的多德-弗兰克金融改革（摘要 PDF）将为抵押贷款和证券市场提供足够的保护，以保护借款人、贷方和纳税人免受另一次抵押贷款崩溃的影响。这种假设未经检验且不切实际，特别是考虑到拟议冻结联邦国内支出可能会阻碍《多德弗兰克法案》的执行。 政府的逐步缩减提案还假设华尔街将在信贷市场陷入困境时提供充足的抵押贷款市场流动性。没有证据表明这种乐观情绪，过去 30 个月信贷市场的冻结就证明了这一点。值得注意的是，房利美 (Fannie Mae) 成立于 1938 年，当时私人资本市场无法为抵押贷款部门提供流动性。



关闭房利美和房地美可能会产生什么影响？30年期固定利率抵押贷款减少（因为资本市场可能会回避承担长期风险）；由于流动性减少，消费者抵押贷款利率上升；由于融资变得更加昂贵，房价下降；以及为接管二级抵押贷款市场职能的投资银行带来更多的收入来源。 这肯定会为华尔街创造就业机会，但美国家庭平均拥有一项重要资产：房屋。随着家庭住宅融资和出售变得更加困难，大街和经济增长都将受到影响。在可持续住房领域，这可能意味着能源效率改造的减少以及消费者对可再生能源和绿色功能的热情降低。 有没有更好的办法？全国房地产经纪人协会建议将房利美和房地美转变为政府特许的非营利组织，这种做法值得仔细研究，并且可以纳入政府提议的许多改革。 我对2月份绿色房地产金融的展望：看好商业地产，看跌住宅板块。 Image CC 由 Flickr 用户Metric Centric许可。 显示对此故事的评论。